Le coup d’avance · achat immobilier en France
Prix, marché, travaux, potentiel, aménagement, usages, rentabilité, négociation. Une annonce collée, et vous savez comment la jouer.
Aucun compte, aucun mot de passe. La première lecture est gratuite : elle vous dit déjà si le prix tient.
6 lectures
Marché, potentiel, travaux, scénarios, leviers, plan
2 min
Pour savoir comment jouer le coup
4,90 €
Une fois, sans abonnement
2014
Les ventes notariées lues depuis
Ce que l’annonce ne dit pas
Elle est écrite pour vendre. Le reste, personne payé par le vendeur ne vous le dira.
4 250 €/m² affichés
Les ventes notariées du secteur se sont faites à 3 790 €/m² sur trois ans.
12 % d’écart : votre premier argument.
DPE F
18 000 à 25 000 € de rénovation énergétique, et une location interdite en 2028.
À intégrer dans votre négociation.
« Faibles charges »
Un immeuble qui repousse son entretien coûte peu, jusqu’au jour du vote.
Demandez les trois derniers PV d’AG.
68 m², 3 pièces
Le couloir et la cuisine fermée mangent 9 m² : une chambre est possible.
Le même bien peut se louer en colocation.
« Fort potentiel »
Personne n’a chiffré ce potentiel, ni ce qu’il coûte à sortir de terre.
35 k€ de travaux, 55 k€ de valeur créée.
Rendement 7 % annoncé
Avant notaire, travaux, charges et vacance, le net tombe à 4,1 %.
Comparez sur le net, jamais sur le brut.
Ce que fait Pépite?
Six lectures d’un même bien, dans l’ordre où elles servent à décider.
Ce qui s’est vraiment vendu autour, à quel prix, et où se place cette annonce.
Les mètres carrés perdus, la pièce à créer, le mur à ouvrir, la vue à dégager.
Une fourchette chiffrée poste par poste, jamais un adjectif à la place d’un budget.
Résidence principale, location, colocation, famille, rénovation-revente. Chiffrés.
Chaque défaut devient un argument de négociation, chiffré et prêt à dire.
Le prix cible, l’ordre des questions, le plan d’action jusqu’à l’offre.
Votre stratégie
Chaque chiffre porte sa source, en mots simples. Chaque constat finit sur ce qu’il vous permet d’obtenir.
T3, 68 m², Nantes, 3ᵉ étage, DPE F, 289 000 €
LE COUP QU’ON JOUERAIT
Bon coup sous 262 000 €
À 289 000 €, vous payez le potentiel que vous allez créer vous-même. À 262 000 €, la marge revient de votre côté.
Ce que vaut le bien
12 % au-dessus. (9 ventes réelles, même commune, appartements, 2023-2025)
Travaux à prévoir
32 à 41 k€
Potentiel créé
55 k€
Prix cible
262 000 €
Loyer plausible
890 €/mois
Les stratégies possibles
Le scénario qu’on privilégie
Le plan de jeu
Demandez les trois derniers PV d’AG
Une toiture y revient trois fois sans être votée : 6 400 € d’écart possible.
Faites chiffrer l’électricité avant l’offre
« À remettre au goût du jour » sur du 1974 se lit 800 €/m².
Ouvrez à 258 000 €, tenez 262 000 €
Deux arguments chiffrés suffisent à justifier l’écart.
Sans rien coller ni payer : la même annonce, passée dans le produit, avec les ventes notariées réelles de Nantes.
Les leviers
Cinq formulations, une seule annonce. Chacune vaut quelque chose à la table de négociation.
Charmant T3 de 68 m² au 3ᵉ étage, dans un immeuble de caractère aux faibles charges1. Bien à remettre au goût du jour2, fort potentiel3 pour un investisseur. Idéal Airbnb4. DPE F5, chauffage électrique. 289 000 €.
Annonce reconstituée à partir de formulations courantes.
« faibles charges »
Entretien reporté : la dépense existe, elle attend un vote.
Les PV d’AG, avant l’offre.
« à remettre au goût du jour »
Sur du 1974, c’est un budget : souvent au-delà de 800 €/m².
35 k€ chiffrés, donc 35 k€ à discuter.
« fort potentiel »
La valeur repose sur des travaux que personne n’a chiffrés.
Le potentiel se paie au prix d’avant travaux.
« idéal Airbnb »
Ne veut rien dire avant le règlement de copropriété et la commune.
Vérifiez, puis comparez avec la colocation.
« DPE F, chauffage électrique »
Peut passer en E en 2026 sans travaux : arrêté du 13 août 2025.
Un atout que le vendeur ignore. Gardez-le.
La philosophie
Personne ne vous trouvera la perle rare. En revanche, un bien ordinaire au bon prix, avec le bon scénario, devient un très bon coup.
Un estimateur donne un prix
Nous donnons un prix cible, et les arguments pour l’obtenir.
Un détecteur liste des défauts
Nous transformons chaque défaut en levier de négociation.
Un calculateur sort un rendement
Nous comparons les façons de jouer le bien, puis nous en choisissons une.
Trois biens, trois coups
Quand le prix tient, nous le disons dans la même phrase et avec les mêmes sources.
Séjour à ouvrir : +12 m²T2, 45 m², Rennes, DPE C
Sous les ventes réelles du secteur, copropriété saine, aucun appel de fonds voté. Offre au prix, sans attendre.
Créer chambre ?T3, 68 m², Nantes, DPE E
12 % au-dessus du marché, électricité à refaire, toiture qui revient trois fois dans les PV. Trois leviers, un prix.
Hauteur sous plafond : 1,85 mStudio, 19 m², Lyon, DPE G
Rendement affiché avant frais, ravalement déjà voté, et un G qui reste un G après le nouveau calcul. Le bien suivant.
Exemples illustratifs construits sur des situations de marché réelles. Les montants ne sont pas des transactions individuelles.
Nos chiffres viennent de registres publics, pas d’une intuition.
Ventes notariées
Cerema, base DVF+
Registre des DPE
ADEME
Risques du terrain
Géorisques
Loyers et population
INSEE et indicateurs publics
Données ouvertes de l’État français. Les sites gratuits qui réclament votre numéro le revendent à un agent. Nous vendons une analyse à 4,90 €, rien d’autre.
Prix et contenu
La première lecture est gratuite et sans compte. L’analyse complète est un paiement unique de 4,90 €, sans abonnement à résilier.
L’analyse
4,90 €
Un bien, un paiement, aucun engagement
Vous voyez la première lecture avant de décider de payer.
La première lecture
0 €
L’écart de prix et le nombre de leviers repérés
Analyse réduite
2,90 €
Quand les ventes comparables manquent, le prix n’est pas jugé et le tarif baisse
Questions fréquentes
Nous sommes payés par vous, jamais par un vendeur ou un agent. C’est toute la différence.
Votre annonce est déjà ouverte
Collez simplement le lien de l’annonce. La première lecture est gratuite, et elle vous dit déjà si le prix tient.
Pépite? est une aide à la décision. Ce n’est pas une expertise, ni une estimation officielle, ni un conseil en investissement.