DPE E, F ou G : la décote réelle, et ce que vous pouvez exiger

Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique est opposable : le vendeur en est responsable, et il ne peut plus être présenté comme une simple indication. Il est calculé sur les caractéristiques du bâti, plus sur les factures du précédent occupant, et il est valable dix ans. C’est donc un document que vous pouvez opposer au prix.

Le calendrier qui fait le prix

La loi Climat et résilience interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores en France métropolitaine. Ce calendrier est la raison pour laquelle un F se négocie autrement qu’un D : il transforme un défaut de confort en risque de non-location, donc en perte de revenu.

Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.

Deux nuances honnêtes : ce calendrier concerne la location, pas l’occupation par le propriétaire, et il a fait l’objet d’ajustements successifs, notamment pour les petites surfaces et les copropriétés. Ne l’utilisez pas comme une menace, utilisez-le comme un fait qui réduit le nombre d’acheteurs possibles pour ce bien.

Ce que coûtent réellement les travaux

Un passage de E ou F à C ne s’obtient pas avec une chaudière neuve seule. Ce sont presque toujours plusieurs postes cumulés, et l’ordre de grandeur ci-dessous est celui des devis courants : à vérifier chez vous, jamais à recopier tel quel dans une offre.

• Menuiseries en double vitrage performant : de l’ordre de 500 à 900 € par fenêtre posée.
• Isolation des murs par l’intérieur : de l’ordre de 60 à 120 €/m² de paroi, avec une perte de surface habitable de quelques centimètres par mur.
• Ventilation mécanique : de l’ordre de 1 500 à 5 000 € selon le système, souvent oubliée alors qu’elle conditionne le résultat.
• Chauffage : le remplacement d’un convecteur électrique ou d’une chaudière ancienne va de quelques milliers d’euros à plus de 15 000 € pour une pompe à chaleur en appartement, quand elle est techniquement possible.
• Isolation de la toiture ou du plancher bas : le poste le plus rentable en maison, souvent inaccessible en appartement puisqu’il dépend de la copropriété.

Les documents à exiger avant toute offre

1. 1Le DPE complet, pas la seule lettre de l’annonce : les pages de détail indiquent les déperditions et les travaux recommandés.
2. 2L’audit énergétique, obligatoire pour la vente d’un logement classé F ou G en monopropriété, et étendu aux E : il chiffre des scénarios de travaux.
3. 3La date de réalisation du diagnostic. Un DPE réalisé avant la refonte de la méthode en juillet 2021 ne se compare pas aux suivants.
4. 4Les factures d’énergie réelles des deux dernières années, que le vendeur n’est pas obligé de fournir, mais dont le refus est en soi une information.
5. 5Pour un appartement : le carnet d’entretien et les procès-verbaux d’assemblée générale.

Traduire tout cela en une offre

La méthode est arithmétique. Partez du prix au m² médian des ventes conclues du secteur pour un bien correctement classé. Appliquez-le à la surface. Retirez le montant des devis nécessaires pour atteindre une étiquette D ou mieux, moins les aides que vous êtes à peu près sûr d’obtenir. Le résultat est votre prix juste : il n’est pas négociable par l’agent, puisque chaque terme est documenté.

Les aides, à manier avec prudence

Les dispositifs publics d’aide à la rénovation existent, mais leurs montants, leurs conditions de revenus et leurs délais changent presque chaque année, et une partie n’est versée qu’après travaux. Ne construisez jamais votre financement en supposant l’aide acquise : vérifiez le dispositif en vigueur au moment de votre achat auprès d’un conseiller France Rénov’, et considérez l’aide comme un bonus, pas comme une recette.

Faut-il fuir un F ou un G

Non, à une condition : que la décote couvre les travaux et le désagrément. Un logement énergivore acheté au prix d’un logement énergivore est une opération saine, parfois la meilleure de votre secteur, puisque la concurrence d’acheteurs y est plus faible. Un logement énergivore acheté au prix d’un logement rénové est une double perte : vous payez les travaux deux fois, une fois dans le prix, une fois chez l’artisan.