Calculer la rentabilité locative nette, pas celle de l’annonce

Le rendement brut est une division : loyer annuel divisé par prix affiché. Il est facile, il est flatteur, et il ne sert à rien pour décider.

Le rendement net répond à la seule question qui compte : combien ce bien met-il dans votre poche chaque année, après tout ce qu’il coûte de le détenir et de le louer. Ce guide le calcule en entier sur un exemple, puis regarde ce qui se passe quand un crédit s’ajoute.

Ce que le rendement brut oublie

Le brut ignore deux familles de coûts. Ceux payés une fois, au moment de l’achat : frais d’acquisition, travaux, frais bancaires. Et ceux payés chaque année : taxe foncière, charges non récupérables, assurances, gestion, vacance, comptabilité.

Le premier groupe grossit le dénominateur : vous n’avez pas investi le prix affiché, vous avez investi le prix plus environ 10 %. Le second réduit le numérateur : vous n’encaissez pas douze loyers pleins.

Le bien de l’exemple

Un T3 de 68 m² dans une ville moyenne, en immeuble ancien, affiché 210 000 €, loué 780 € par mois hors charges. Soit 3 088 €/m² à l’achat et 11,5 €/m² de loyer mensuel.

Le rendement brut annoncé serait de 4,5 % : 780 × 12 = 9 360 € de loyer annuel, divisé par 210 000 €. Retenez ce chiffre, nous allons le voir fondre.

Les frais d’acquisition : 7 à 8 % dans l’ancien

Ce qu’on appelle « frais de notaire » est surtout de l’impôt. Les droits de mutation représentent environ 5,8 % du prix dans la plupart des départements, davantage là où le département a relevé sa part depuis la loi de finances pour 2025 : vérifiez le taux de votre département.

S’y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé et dégressif, la contribution de sécurité immobilière et les frais de formalités. Total courant dans l’ancien : 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, on descend autour de 2 à 3 %.

Ajoutons 12 000 € de travaux : peinture complète, électricité mise aux normes, cuisine remplacée. Et 2 500 € de frais de dossier et de garantie bancaire. Le capital réellement engagé est donc de 240 250 €, pas de 210 000 €.

Sur cette base, le rendement brut passe déjà de 4,5 % à 3,9 %, sans avoir soustrait le moindre coût annuel.

La pile de charges annuelles

Voici les huit postes à inscrire, avec les montants retenus pour l’exemple et l’origine de chaque chiffre. Remplacez-les par les vôtres : ce sont des hypothèses, pas des constantes.

Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.

Deux postes sont souvent oubliés et coûtent le plus cher : la vacance et la provision d’entretien. Les ignorer, c’est supposer un bien toujours loué et jamais réparé.

Un troisième est régulièrement mal compté : les charges de copropriété. Seule la part non récupérable vous coûte de l’argent, mais elle est plus grosse qu’on ne croit : honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, travaux et fonds de travaux ne se refacturent jamais au locataire.

Le calcul, étape par étape

1. 1Loyer annuel : 780 × 12 = 9 360 €.
2. 2Capital engagé : 210 000 + 15 750 + 12 000 + 2 500 = 240 250 €.
3. 3Charges annuelles : 4 335 €.
4. 4Revenu net de charges : 9 360 − 4 335 = 5 025 €.
5. 5Rendement net de charges : 5 025 ÷ 240 250 = 2,1 %.

Le loyer n’a pas bougé. Le bien n’a pas changé. Seule la façon de compter a changé, et le rendement a été divisé par deux.

Pourquoi 6 % brut devient souvent 3 % net

Dans l’exemple, le net représente 47 % du brut. Ce rapport est assez stable : entre les frais d’acquisition qui gonflent le capital d’environ 10 % et les charges qui absorbent 40 à 50 % du loyer, la moitié du rendement affiché disparaît.

C’est pour cela qu’un bien annoncé à 6 % brut ressort le plus souvent entre 2,5 et 3,5 % net. Ce n’est pas une statistique de marché : c’est le résultat mécanique de la même arithmétique appliquée à un prix plus bas.

Le rapport se déforme dans deux cas. Il s’améliore si vous gérez vous-même et n’avez ni GLI ni comptabilité : comptez alors plutôt 60 à 65 % du brut. Il se dégrade en copropriété lourde, avec chauffage collectif, ascenseur et gros travaux votés.

Le cash-flow après crédit

Le rendement net compare des biens entre eux. Le cash-flow dit si vous pouvez le porter. C’est un calcul différent, et il inclut le remboursement du capital.

Avec 30 000 € d’apport, l’emprunt est d’environ 210 000 €. Sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 3,4 % et une assurance emprunteur autour de 0,34 % par an du capital, la mensualité s’établit à près de 1 267 € assurance comprise. Ces deux taux sont des ordres de grandeur : remplacez-les par votre offre de prêt réelle.

• Recettes nettes de charges : 5 025 € par an.
• Annuité de crédit : environ 15 200 € par an.
• Cash-flow avant impôt : environ −10 175 € par an, soit près de −850 € par mois.

Ce n’est pas nécessairement une mauvaise opération, mais ce n’est pas un bien qui s’autofinance. C’est un effort d’épargne mensuel, et il doit être choisi en connaissance de cause.

Nuance utile : sur ces 10 175 € sortis la première année, environ 7 300 € remboursent du capital, donc constituent du patrimoine. Le coût réel de détention est plus proche de 2 900 € par an, hors évolution du prix du bien.

Allonger la durée réduit l’effort sans changer le rendement : sur 25 ans, la mensualité tombe autour de 1 100 € et l’effort mensuel à environ 680 €. Vous payez plus d’intérêts au total.

L’impôt, en un paragraphe honnête

Les loyers sont imposés, et le régime choisi change le résultat plus que la plupart des postes ci-dessus. En location vide, le micro-foncier applique un abattement de 30 % sur les loyers, dans la limite de 15 000 € de revenus fonciers par an ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et les intérêts d’emprunt.

En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sous un plafond de recettes de l’ordre de 77 000 €, et le régime réel permet d’amortir le bien, ce qui neutralise souvent l’impôt pendant des années. Ces seuils et ces règles bougent à chaque loi de finances, et la loi de finances pour 2025 a modifié le traitement des amortissements au moment de la revente.

Nous ne donnons pas de conseil fiscal et vous n’en trouverez pas ici. Retenez seulement ceci : calculez votre rendement net de charges d’abord, puis faites vérifier le régime par un professionnel. Un rendement net de charges de 2,1 % ne devient pas bon parce que l’amortissement efface l’impôt.

Les hypothèses qui font vraiment basculer le calcul

Sur les huit postes annuels, trois seulement changent la conclusion. Testez-les avant de faire une offre.

1. 1Le loyer réellement atteignable, pas celui espéré. Comparez aux annonces de location du même quartier, à surface et à état équivalents, et vérifiez si la commune est en encadrement des loyers.
2. 2Les travaux. Un écart de 10 000 € sur le devis déplace le rendement net de plusieurs dixièmes de point, et c’est le poste le plus souvent sous-estimé.
3. 3La vacance. Passer de quinze jours à deux mois de vide par an coûte environ 1 200 € dans cet exemple, soit la moitié du bénéfice net.

Refaites le calcul dans une version pessimiste : loyer inférieur de 5 %, travaux majorés de 30 %, deux mois de vacance. Si l’opération tient encore, elle est solide. Sinon, vous savez de combien le prix doit baisser.

Ce que vous vérifiez avant de faire une offre

• L’avis de taxe foncière du vendeur, en copie.
• Le décompte annuel de charges du lot, pour isoler la part non récupérable.
• Les trois derniers PV d’assemblée générale, pour les travaux votés et non encore appelés.
• Deux ou trois loyers constatés sur des biens comparables, captures d’écran datées à l’appui.
• Le devis des travaux, même approximatif, obtenu avant la signature du compromis.

Avec ces cinq pièces, votre tableau cesse d’être une hypothèse. Et si le rendement net ne passe pas, la conclusion n’est pas forcément de renoncer : c’est souvent d’offrir moins.

Pépite? est une aide à la décision. Ce n’est pas une expertise, ni une estimation officielle, ni un conseil en investissement.